L’assurance emprunteur

Présentation de l’assurance de prêt

Comment assurer son prêt immobilier ? Souscrire une assurance crédit est la meilleure solution pour se protéger et mettre les siens à l’abri des aléas de la vie.

L’assurance de prêt (également appelé assurance crédit ou assurance emprunteur) garantit au préteur (banques, organisme de crédit) le remboursement du prêt par une compagnie d’assurance dans le cas ou l’emprunteur de peut plus payer les échéances (en cas de décès, d’invalidité, de maladie). En cas de décès, par exemple, l’assureur s’engage à rembourser le capital restant dû à l’organisme préteur.

Il existe plusieurs types de garanties pouvant être adossé à un crédit immobilier :

  • L’assurance décès-invalidité
  • L’assurance incapacité temporaire de travail
  • L’assurance perte d’emploi

L’assurance décès invalidité est la garantie minimale d’assurance de prêt. L’emprunteur aura ensuite le choix de souscrire des options facultatives afin d‘élargir l’étendue de ses garanties. Comparer les coûts et conditions des assurances permet de choisir les meilleures garanties au meilleur rapport « couverture/prix » et faire des économies.

Assurance Décès Invalidité (Décès – PTIA)

Cette assurance n’est pas obligatoire mais les banques l’exigent. Il est peu probable que vous puissiez trouver un crédit auprès d’une banque ou d’un établissement financier sans assurance décès invalidité (ADI).

La garantie décès

En cas de décès, la compagnie d’assurance prend en charge le remboursement du prêt. Elle rembourse le capital restant dû à la banque prêteuse. La dette disparaît et les héritiers sont déchargés de celle-ci.

La garantie Perte Totale et Irréversible de l’Autonomie (P.T.I.A)

L’assuré est en PTIA lorsqu’il se trouve à la suite d’une maladie ou d’un accident, médicalement dans l’impossibilité absolue et définitive de se livrer à une occupation ou à un travail quelconque lui procurant gain et profit et si son état l’oblige, en outre, à recourir à l’assistance d’une tierce personne pour accomplir les actes ordinaires de la vie (se lever & se coucher, s’habiller & se déshabiller, s’alimenter, se déplacer, se laver, procéder aux éliminations fécales et urinaires).

Comme pour la garantie décès, le capital restant dû est remboursé par l’assureur à la banque. La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) est une invalidité absolue et définitive (IAD). La PTIA est toujours associée à la garantie décès. Ces deux garanties sont liées par leur aspect définitif et absolu dans la forme et dans le temps.

Mode de calcul des primes

Il y a deux types de façon de calculer les primes d’assurances :

  • Soit le sur la capital initial : la cotisation est unique et identique sur toute la durée du crédit (entre 0,18% et 0,45% du montant du prêt suivant les établissements)
  • Soit sur le capital restant dû : la cotisation est proportionnelle au capital restant dû du prêt donc la cotisation évolue mensuellement à la baisse (entre 0,50% et 0,70% du montant du prêt suivant les établissements)

En matière d’assurance crédit, la liste des exclusions est longue. L’assurance décès par exemple ne joue pas dans les cas suivants :

  • Suicide de l’assuré au cours des deux premières années.
  • Décès de l’assuré lors d’une pratique de sport dangereux comme le parachutisme, la course automobile ou la plongée sous-marine.

Assurance ITT/IPT (Incapacité Temporaire de Travail / Invalidité Permanente Totale)

Incapacité Temporaire

Cette garantie assure le remboursement des mensualités dans le cas de maladie longue durée, d’accident empêchant temporairement l’emprunteur d’exercer une activité professionnelle.

Il faut distinguer :

  • La garantie Incapacité Temporaire de Travail (ITT)
    Intervient suite à un arrêt de travail Maladie ou Accident. Lorsque l’assuré est en arrêt médical et après un délai de carence (franchise) généralement de 90 jours, les échéances du prêt et les primes d’assurances sont prises en charge par l’assureur.
  • La garantie Incapacité Temporaire Partielle (ITP)
    Elle prévoit la prise en charge partielle des échéances du prêt à hauteur de 50 % en cas de reprise thérapeutique du travail à temps partiel qui est fréquemment favorisée par les médecins, mais jusqu’à présent n’était pas couverte dans les contrats d’assurances emprunteurs.

Invalidité Permanente

L’invalidité permanente partielle (IPP) / l’invalidité permanente totale (IPT) : Suite à un accident ou une maladie de longue durée, un assuré peut être déclaré en invalidité permanente partielle ou totale.
Concrètement, l’état d’invalidité permanente partielle ou totale est déclaré à la fin de l’indemnisation de l’incapacité temporaire de travail (voir ci-dessus). La compagnie d’assurance désigne un médecin qui déterminera le taux d’invalidité de l’assuré. En fonction du taux déterminé, la compagnie prendra en charge le remboursement partiel ou total des mensualités.
Il est possible pour l’assuré de contester le taux d’invalidité déterminé en procédant à sa charge à une contre expertise.

Les franchises

Il existe plusieurs périodes de franchises possibles influant sur le tarif :

  • 15, 30, 45 ou 60 jours, ce qui est très important pour les commerçants/artisans ou les Professions Libérales;
  • 90 jours, franchise classique à tous les contrats du marché
  • 180 jours, franchise pour les salariés bénéficiant de régime de prévoyance et de couverture de salaires de longues durées de par leurs professions ou Conventions Collectives de travail.

Certaines maladies sont exclues notamment les dépressions nerveuses. Par ailleurs est souvent mentionnée la clause suivante: « les suites ou les rechutes des pathologies étant survenues avant la souscription du crédit ne sont pas prises en charge ».

L’option ITT/IPT est facultative mais elle est très souvent souscrite par les emprunteurs.

Assurance Chômage Perte d’Emploi

En cas de chômage suite à un licenciement, l’assurance perte d’emploi garantit le report des mensualités ou la prise en charge (totale ou partielle) du remboursement des mensualités du prêt contracté. Cette assurance est facultative.

Apparu dans les années 1980, cette couverture apparait intéressante mais de nombreux points sont à mettre en lumière.

Modalités et conditions

Pour pouvoir contracter cette assurance, l’emprunteur doit :

  • Etre salarié du privé (les commerçants, artisans, agriculteurs, travailleurs indépendants et professionnels libéraux ne peuvent contracter cette assurance).
  • Bénéficier des allocations Assedic.
  • Justifier son ancienneté professionnelle (6 à 12 mois)
  • Etre en contrat à durée indéterminée (CDI). En principe, les CDD, les personnes en préavis (licenciement, démission) et en préretraites sont exclus.

Durée de la garantie chômage

La durée de la garantie est prévue le plus souvent pour une durée d’indemnisation de 12 à 48 mois. La garantie prend fin à échéance du prêt, en cas de remboursement anticipé, de départ en retraite ou préretraite.

Coût de l’assurance et mode de calcul

Le coût de l’assurance chômage est élevé. Il faut compter entre 0,2% et 0,7% du capital emprunté. Soit au minimum 40 euros par mois pour un remboursement de 1500 euros. Ce qui représente 12 000 euros pour un prêt d’une durée de 20 ans.

Il y a deux façons de calculer les primes d’assurances :
– Soit le sur la capital initial : la cotisation est unique et identique sur toute la durée du crédit
– Soit sur le capital restant dû : la cotisation est proportionnelle au capital restant dû du prêt donc la cotisation évolue mensuellement à la baisse.

Prise en charge par l’assurance perte d’emploi

  • Le délai de carence : c’est la période entre la date de souscription du contrat et la date d’entrée en vigueur de la couverture. Exemple: l’assurance chômage est souscrite au début du prêt mais ne pourra être exercée qu’à partir du 6eme ou du 12ème mois. Conséquence si vous êtes au chômage 4 mois après la contractualisation de l’assurance. Vous n’êtes pas assuré.
  • Le délai de franchise : Le délai entre la date de sinistre et la date de prise en charge par l’assureur. Pour les garanties chômage, la franchise peut durer de 4 à 12 mois ou plus avant que l’assureur ne prenne en charge le paiement des échéances à la place de l’emprunteur.

Conseil utile

Cette assurance est intéressante pour les emprunteurs âgés dont la ré-employabilité est faible et dont le secteur d’activité est à risque. Ils auront, de fait, plus de probabilité d’être au chômage au cours de la durée leur prêt.
Pour les emprunteurs jeunes, mobiles, ayant des fonctions épargnées par les crises (ex : contrôleur de gestion), l’assurance a peu d’intérêt. Ils ont plus de chance de retrouver un emploi rapidement.

Le questionnaire médical

Questionnaire médical

Pour souscrire une assurance de prêt, la compagnie d’assurance doit évaluer le risque portant sur l’emprunteur.
Pour cela, l’emprunteur (les co-empruteurs) doivent remplir un questionnaire médical ce qui permettra à l’assureur de calculer le risque et le montant de la cotisation d’assurance.Dans le cas ou le risque est élevé, l’assureur peut inclure des exclusions (risques non couverts) dans le contrat d’assurance ou faire payer une surprime. Il peut également refuser de délivrer une assurance.L’emprunteur doit répondre de bonne foi à une série de questions : opérations subies (en précisant la date, le lieu et la nature des interventions), antécédents familiaux (diabète, problème cardiaque, …), affections diverses (rhumatismes, pression artérielle, tumeurs, …), arrêts de travail…..

Une déclaration inexacte peut autoriser l’assureur à réduire l’indemnité, voire à considérer le contrat nul si le souscripteur est de mauvaise foi. Il est donc important de remplir le questionnaire médical avec soin. Le souscripteur peut se faire aider par son médecin traitant.

Examen médical

Pour des emprunts d’un montant élevé, l’assureur demande à l’emprunteur de passer un examen médical en plus du questionnaire. Cet examen permet d’évaluer le risque de façon plus approfondi. L’examen médical se déroule dans un centre agrée par l’assureur et à ses frais.

Les résultats des examens sont transmis au médecin conseil de l’assureur. Afin de garder le secret médical, nul autre que les médecins (celui du centre agrée, celui de l’assureur) et l’emprunteur ne peut avoir accès aux résultats. En cas de contestation des résultats, un recours est possible en faisant appel à un médecin tiers.

L’assurance revente

Principe de l’assurance revente

L’assurance revente a pour objet de garantir le risque de moins-value (différence négative entre le prix de revente et le prix d‘acquisition) lors de la revente du bien (le plus souvent pour une résidence principale). Le propriétaire acquéreur d’un bien souscrit cette assurance s’il veut se couvrir contre une possible perte financière lors de la revente de son bien.

Modalités et conditions

Les conditions de durée et de montant couvert sont limitées.

L’assurance prend en charge la moins value dans une limite de 10% du prix d’achat et/ou de 15 000 euros maximum.

Le contrat d’assurance couvre une période limitée (5 ans) pendant lesquels le risque est couvert. Au-delà, la moins value n’est pas garantie.

Les conditions de revente sont également encadrées. L’assurance prendra en charge l’éventuelle moins value lorsque la revente est motivée par :

  • Le décès d’un des assurés
  • L’invalidité de l’assuré
  • Une mutation professionnelle (avec un minimum de 100 Kms en moyenne)
  • Un licenciement de l’assuré (avec un délai de carence)
  • Le divorce ou la séparation des assurés (avec un délai de carence)

Exemple

Un particulier achète un bien immobilier pour un prix de 100 000 euros à Lille. Deux ans plus tard, l’acheteur est muté à Paris (plus de 100 km) et doit revendre sont logement. Les prix de l’immobilier ayant baissé, il ne peut le revendre qu’au prix de 85 000 euros.
La compagnie d’assurance couvre la moins value (85 000 € – 100 000 € = – 15 000 €) à hauteur de 10% du prix d’achat soit 10 000 € (10% de 100 000 euros). Les 5 000 euros de perte sur la revente sont non couverts.

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