Les frais annexes

Ces frais correspondent à la rémunération de la banque pour le montage du dossier de crédit. Ils incluent le temps passé du conseiller clientèle à vous recevoir et mettre en place le dossier. Ces frais se montent à 1% du capital emprunté mais sont souvent plafonnés entre 600 et 800 euros selon les banques. Il faut faire attention aux établissements qui vous annoncent des frais Hors Taxes (HT).

Dans l’optimisation de votre financement, les frais de dossiers sont souvent un point important car vous les payez directement à la signature de l’offre. Mais l’idéal dans une négociation c’est d’y retrouver son compte afin que tout le monde soit gagnant.
La négociation d’un prêt se porte sur plusieurs éléments : le taux d’intérêt, l’assurance, la garantie, les frais de dossiers.
Il peut être préférable de négocier de payer les frais de dossiers (en totalité ou partiellement) en contrepartie d’autres conditions négociées sur votre montage (assurance déléguée, pas de pénalité de remboursement anticipé etc.)

En cas de remboursement anticipé de votre crédit, la banque vous facture des frais de sortie. Ces frais peuvent se monter jusqu’à un maximum de 3% du capital restant dû plafonné à un montant de 6 mois d’intérêts (article 12 de la Loi Scrivener).

Exemple : vous remboursez 60 000 euros de capital restant dû par anticipation. Vous payez 1800 euros de pénalités.

L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) est prévue dans l’offre de prêt. Cette clause est souvent négociable en pourcentage (ex: diminuer de 3% à 1%), en durée (ex : clause valable pendant les deux premières années seulement) ou bien même la supprimer entièrement.
Il est important de négocier ce point car il peut vous faire économiser une belle somme à la sortie de votre prêt.

Soyez vigilant quant à la rédaction de cette clause. Si votre banque la supprime, gardez en une trace écrite.

Selon le code de la consommation, l’emprunteur ne paye pas les indemnités de remboursements anticipés dans les cas suivants (article L312-21 du code de la consommation – Loi du 30 juin 1999) :
– Mutation professionnelle
– Décès de l’emprunteur ou du conjoint
– Cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint

Tableau Indicatif des pénalités dans une offre de prêt standard:

Type de Prêts Montant de la Pénalité
Prêt à taux fixe 3 % du Capital restant du
Prêt à taux révisable avec faible variation (+1 ou +1,50% maxi) 3 % du Capital restant du
Prêt à taux révisable avec forte variation (+2 % et plus) Pas de pénalités
Prêts épargne logement 3 % du Capital restant du (suivant établissements)
Prêts à taux zéro Pas de pénalités
Prêt employeur Pas de pénalités
Prêt bonifié EDF ou autres Pas de pénalités

Les intérêts intercalaires sont les intérêts calculés entre la date où les fonds sont versés chez le notaire et la date de paiement de la première échéance.

En pratique, vous signez votre offre de prêt. Le notaire appelle les fonds. Vous signez chez le notaire l’acte authentique de vente. Les fonds sont versés au vendeur. Quelques jours plus tard vous commencez à rembourser votre prêt.

Entre le moment où les fonds sont appelés, il peut se passer trois, quatre semaines pendant lesquelles vous paierez des intérêts intercalaires.

Vous empruntez 200 000 euros à 4,5%. La date de signature chez le notaire est le 15 avril. La date de la première échéance du remboursement du crédit est le 10 mai. Vous payez pendant 25 jours (du 15 avril au 10 mai) des intérêts intercalaires soit 150 000 x ((4,5/100) / 365 Jours) = 24,6 euros par jour. Soit 24,6 x 25 jours = 616 euros.

Rapprocher le plus possible la date de signature chez le notaire et la date de paiement de la première échéance.

Dans le cas d’une acquisition sur plan ou en construction, cela peut vous coûter cher si vous débloquez 100% du crédit alors que vous ne payer le promoteur qu’au fur et à mesure de l’avancement. Préférer alors le découpage du crédit en plusieurs tranches que vous déclencherez selon l’avancement des travaux.