Les types de prets: Quel prêts choisir ?

Les différents types de prêts du marché: un bref aperçu !

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro ou prêt à 0 % est un prêt immobilier réglementé sans intérêt, et sans frais de dossiers. Il ne peut en aucun cas être l’emprunt unique ou principal.

Qu’est-ce que c’est ?

Le prêt à taux zéro vous permet de financer :

• l’acquisition ou la construction d’un logement neuf (jamais occupé)
• l’acquisition d’un logement ancien, avec ou sans travaux qui doivent être effectués pour la mise aux normes de surface et d’habitabilité ou ceux prévus lors de l’acquisition. Les travaux doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date d’émission de l’offre de prêt.
• l’acquisition d’un local et son aménagement en logement
• l’acquisition d’un logement faisant l’objet d’un contrat de location-accession

Le logement doit satisfaire aux normes minimales de surface et d’habitabilité définies par décret.

Le remboursement de votre prêt s’effectue par mensualités constantes. La durée de remboursement dépend de vos ressources, et peut aller de 6 à 22 ans. Si vous disposez de revenus modestes, le remboursement du capital peut être différé, en totalité ou en partie, pendant une période de 15 à 18 ans.

En cas de revente de votre bien immobilier et acquisition d’un nouveau logement, vous avez la possibilité de maintenir votre prêt à taux zéro sur votre nouvelle acquisition, si le bien acquis répond lui aussi aux critères d’attribution.

Le prêt à 0% peut se cumuler avec un autre prêt (sous conditions d’obtention liées à chaque prêt): prêt d’accession sociale (P.A.S.), prêt conventionné (PC), Prêt 1%, Prêt d’Epargne Logement (PEL), prêt bancaire, autre prêt à caractère social.

Les conditions

Pour accéder à ce crédit, il faut que votre situation corresponde à certains critères :

la primo accession

Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 2 ans précédant l’acceptation de l’offre de prêt, sauf :

• si vous vendez le logement précédemment acquis avec un prêt 0%
• si vous êtes titulaire d’une carte d’invalidité (2ème ou 3ème catégorie)
• si vous êtes bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou de l’allocation d’éducation spéciale (AES)
• si vous avez été victime d’une catastrophe rendant inhabitable votre logement

vos ressources

Les ressources de votre foyer ne doivent pas excéder un certain plafond, variable selon la composition de votre ménage et de votre lieu de résidence. Ces ressources correspondent aux revenus annuels imposables après abattement.

le montant du prêt

Le montant du prêt ne doit pas excéder, lui non plus, un certain plafond, variable selon votre situation de famille et la localisation géographique du logement concerné.

Il ne peut être supérieur à 50 % du montant du ou des autres prêts d’une durée supérieure à 2 ans concourant au financement de l’opération.

Il ne peut pas non plus être supérieur à 20 % du coût total de l’opération envisagée (30% en zone franche urbaine et en zone urbaine sensible) dans la limite d’un montant maximum variable en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement, de la localisation du logement, du caractère neuf ou ancien du logement …

Le prêt Paris Logement 0%

Qu’est ce que le Prêt Paris Logement 0% (PPL 0%) ?

La Ville de Paris a mis en place le prêt Paris logement 0%, un prêt à taux zéro, dans le but d’aider les ménages parisiens à financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux.
Le prêt à 0% est sans intérêt. Il est accordé par toute banque ayant signé une convention avec la Ville de Paris pour financer l’achat d’un logement par un ménage parisien. Le prêt PPL est cumulable avec le nouveau prêt à 0% de l’Etat.

Pour bénéficier d’un PPL 0%, deux conditions préalables concernant votre projet d’acquisition sont nécessaires :

• le logement doit être situé dans Paris « intra-muros »
• vous devez y établir votre résidence principale dans l’année de l’achat
  

  Quelles sont les conditions du prêt ?

Les trois conditions suivantes doivent être réunies :

1. Justifier au moment de l’offre de prêt d’un an de résidence à titre principal sur le territoire de Paris.
   Toutefois, cette condition ne s’applique pas pour :
   – les agents de la Ville de Paris et du Centre d’action sociale de la Ville de Paris (C.A.S.V.P.)
   – les policiers de la préfecture de police, sapeurs-pompiers de Paris, personnel soignant de la fonction publique hospitalière dans les hôpitaux parisiens de l’Assistance publique-Hôpitaux de Paris (A.P.-H.P.)
   – les acquéreurs d’un logement adapté en vue de son occupation à titre de résidence principale par une personne handicapée physique
2. Ne pas être propriétaire de sa résidence principale au moment de l’achat, ni l’avoir été au cours de l’année civile en cours et des deux années précédentes.
3. Ne pas disposer de revenus supérieurs au plafond de ressources ci-dessous :
   Pour obtenir un prêt en 2008, vous devrez présenter l’avis (ou éventuellement les avis) d’imposition à l’impôt sur le revenu des personnes de votre ménage pour l’année 2006, ou à votre choix, si vous en disposez déjà, pour l’année 2007. Le revenu fiscal de référence figurant sur ce ou ces avis d’imposition ne devra pas dépasser le montant figurant sur ce tableau en regard du nombre de personnes de votre ménage. Ce plafond de ressources est revalorisé chaque année.

   Plafonds de ressources PPL 0% applicables en 2008
   Nombre de personnes constituant le ménage Revenu fiscal de référence (*)
   1 personne 32 434 €
   2 personnes 45 761 €
   3 personnes 59 987 €
   4 personnes 71 619 €
   5 personnes et plus 85 209 €
   (*) le revenu fiscal de référence de l’année 2006 ou 2007 apparaît sur votre avis d’imposition.

Quel est le montant et la durée du prêt ?

– 24 200 euros pour une personne seule.
– 39 600 euros pour les ménages composés de deux personnes ou plus.

Ce montant est le même pour tout type d’opération, dans le neuf ou l’ancien, avec ou sans travaux.

Le prêt Paris logement 0% est remboursé par mensualités constantes sur 15 ans ne comportant aucun intérêt. (Durée applicable au 1er trimestre 2008)

Questions / Réponses

Un logement déjà acheté peut-il être financé à l’aide d’un Prêt Paris Logement 0% ?
Non. Le logement ne doit pas avoir été acheté avant l’émission de l’offre Prêt Paris Logement 0%. L’acte de vente ne doit pas avoir été signé.

Dans le cas d’un logement acheté par ses occupants dans le cadre d’un congé pour vente, peut-on considérer qu’une déclaration par laquelle l’emprunteur se porte acquéreur du bien peut se substituer à la promesse de vente ?
En tout état de cause, l’acquéreur devra produire l’acte de vente.

Comment s’apprécie la condition d’affectation du logement à la résidence principale ?
En vertu de l’article R 317-5 du Code de la construction et de l’habitation,  » sont considérés comme résidences principales les logements occupés au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par les personnes accédant à la propriété (…) « .
Cette occupation doit être effective dans le délai maximum d’un an suivant l’acquisition du logement.

A quelles personnes s’applique la condition d’occupation du logement à titre de résidence principale ?
L’emprunteur déclare sur l’honneur que les personnes composant le ménage mentionnées dans sa demande sont appelées à occuper à titre de résidence principale le logement financé à l’aide du Prêt Paris Logement 0%.
L’exigence d’occupation du logement à titre de résidence principale s’applique donc non seulement aux emprunteurs, mais aussi à l’ensemble des personnes composant le ménage prises en compte pour le calcul du revenu fiscal de référence.

Peut-on louer ou vendre le logement acquis à l’aide du PPL 0% ?
Dès lors que la condition d’affectation à la résidence principale a été constatée, le bénéfice du PPL est acquis. Le logement peut donc être loué ou vendu par la suite si cette condition a bien été réalisée.

Où s’adresser ?
Auprès des banques et établissements de crédit ayant signé une convention avec la Ville de Paris.
Banques Populaires (Banque fédérale des banques populaires, BRED, Banque Populaire rives de Paris) ; BNP-Paribas, Caisse d’Épargne Ile-de-France-Paris, Compagnie de Financement Foncier, Crédit Agricole, Crédit Coopératif, Crédit Foncier, Crédit Immobilier de France Ile-de-France, Crédit Industriel et Commercial (C.I.C.), Le Crédit Lyonnais (L.C.L.), Crédit Mutuel, Crédit du Nord, Société Générale, Société financière pour l’accession à la propriété (S.O.F.I.A.P.)

Les co-emprunteurs se séparent : l’un peut-il reprendre à sa charge le Prêt Paris Logement 0% ?
Oui. Cette règle s’applique aussi bien pour les couples mariés ou pacsés que pour les concubins.

La déclaration de Prêt Paris Logement 0% doit-elle être nécessairement complétée de manière manuscrite par l’emprunteur ?
Non, est seulement impérative la mention de la signature de l’emprunteur sur la fiche de renseignement. Cette dernière est donc susceptible d’être entièrement complétée par système informatique, sous réserve de la signature manuscrite du bénéficiaire.

Peut-on prévoir une période de différé d’amortissement du Prêt Paris Logement 0% ?
Non. Le PPL 0% est remboursé mensuellement et par amortissement constant sur 15 ans.

Peut-on cumuler un Prêt Paris Logement 0% de la Ville de Paris avec un nouveau prêt à taux zéro du Ministère du Logement (NPTZ) ?
Oui, sous réserve du respect de la réglementation particulière du nouveau prêt à taux zéro du Ministère du Logement.

Peut-on cumuler le PPL avec le PASS-TRAVAUX du 1% Logement ?
Le PPL O% n’est exclusif d’aucun prêt.

Est-il toujours possible de bénéficier d’une aide complémentaire au prêt à taux zéro de l’Etat (aide dite « doublement du PTZ ») ?
Non, ce dispositif a été remplacé par le PPL 0%.

Une personne qui a déjà bénéficié précédemment d’un PPL 0% est-elle éligible pour une autre opération ? Le PPL 0% est-il transférable ? Si oui, dans quel délai ? Est-il transférable pour l’acquisition d’une résidence principale hors de Paris ?
Non. Une personne qui a bénéficié d’un PPL 0% depuis moins de trois ans a donc acquis sa résidence principale et ne remplit donc pas la condition de ne pas avoir été propriétaire de son logement.

Toutefois, Le bénéficiaire peut demander le transfert de son PPL en cas d’acquisition d’un logement destiné à sa résidence principale à Paris.

Il s’agit du maintien du PPL selon ses conditions initiales, sans réexamen des conditions d’éligibilité, avec transfert du capital restant dû sur le nouveau logement. L’établissement prêteur reste cependant libre d’apprécier le dossier de l’emprunteur et la consistance du nouveau gage.

La notion de transfert pour l’acquisition d’une nouvelle résidence principale implique toutefois une certaine simultanéité entre la vente du logement précédent et l’acquisition de la nouvelle résidence principale. En pratique, on pourra considérer que cette condition est remplie si la vente du bien initial, l’acquisition de la nouvelle résidence principale et la régularisation du transfert par avenant au contrat de prêt interviennent dans un délai de 12 mois.

Le prêt employeur (1% patronal)

En France, l’employeur participe pour les entreprises de plus de 20 personnes, par l’intermédiaire de cotisations, au financement de logements. On parle de 1% patronal ou employeur.

Toutes les entreprises d’au moins dix salariés doivent reverser, au titre de la construction, une part actuellement égale à 0,45 %, de la masse salariale (lors de sa création, en 1953, cette taxe se montait à 1 % de la masse salariale et elle a conservé son nom depuis cette date).

Sous le nom de 1 % employeur se cachent en réalité deux types d’avantages fixés librement par l’employeur :

• des locations à des taux préférentiels
• des prêts au taux de 1,5 % environ hors assurance.

  Tous les salariés des entreprises de plus de 20 salariés peuvent bénéficier des avantages liés au 1 %, toutefois l’employeur doit respecter un ordre de priorité entre ses salariés (en fonction des salaires et de la situation familiale).

Le prêt épargne logement

Principe

Fonctionnement 

Les prets réglementaires (PAS-PC)

Le Prêt à l’accession sociale

Le prêt conventionné

Règles de fonctionnement

• l’achat d’une résidence principale (c’est-à-dire que l’on occupe au moins 8 mois de l’année)
• un investissement locatif, à condition que le logement soit la résidence principale du locataire.

Le prêt conventionné permet à son bénéficiaire de construire une maison individuelle, d’acquérir un logement neuf ou ancien, d’effectuer des travaux d’amélioration, de réhabilitation ou d’agrandissement, de financer une opération de location-accession ou de soulte (partage) et d’acheter sous le régime de l’indivision.

Il est important de noter que l’obtention d’un prêt conventionné ne dépend pas des conditions de ressources du ou des demandeur(s).
En revanche, l’obtention de l’APL, à laquelle il ouvre droit, est conditionnée par les revenus du foyer. Le taux d’intérêt d’un prêt conventionné varie de 6,20 à 6,65%, ce qui est au-dessus de la moyenne des autres prêts. Il est donc nécessaire d’effectuer des calculs pour connaître ce qui est le plus avantageux pour l’emprunteur.

En outre, le prêt conventionné engendre quelques contraintes. Ainsi, la personne a un an, à compter de la date d’acquisition ou de fin des travaux, pour habiter son logement. Cette durée peut être repoussée à 6 ans, s’il s’agit d’un bien acheté en vue d’y passer sa retraite ou d’y habiter à son retour d’un DOM ou d’un TOM.
De plus, pendant toute la durée du prêt, le logement ne peut pas :

• devenir un local commercial ou professionnel
• être utilisé comme location saisonnière ou comme location meublée pour une durée supérieure à 4 mois par an
• être une résidence secondaire
• être un accessoire lié à un contrat.

  Enfin, si le prêt est demandé pour l’acquisition d’un logement déjà existant, celui-ci doit avoir une surface minimum de 9 m² pour une personne, 16 m² pour deux et 9 m² de plus par personne supplémentaire.
  S’il s’agit d’un logement ancien ne respectant pas les normes minimales d’habitabilité, les travaux nécessaires doivent être réalisés dans les deux ans. Si c’est un logement de plus de 20 ans, son état doit être constaté par un professionnel ; constat qui sera annexé à la demande de prêt.

Quel est son montant ?

Le montant du prêt conventionné peut couvrir la totalité des frais engagés pour l’achat ou l’amélioration d’un logement. Mais ce n’est pas obligatoire. Les banques peuvent, si elles le souhaitent, accorder seulement 80% (ou même moins) du montant de l’opération.

Son taux est fixé selon deux critères :

• un taux de base fixé par les pouvoirs publics
• une marge maximale qui permet aux banques de moduler le taux de base.

NB : La marge maximale permet à la concurrence de s’exercer entre les banques. Il est donc important de comparer les différentes offres qui peuvent être proposées. Le taux de remboursement varie entre 6,20 et 6,65%.

La durée du prêt peut aller de 5 à 30 ans, et parfois jusqu’à 35 ans.

Le prêt conventionné peut être complété par :

• un prêt à 0%
• un prêt d’épargne logement
• un prêt 1% logement
• un prêt à caractère social
• un prêt accordé aux agents de certains établissements publics
• un prêt complémentaire pour les fonctionnaires
• un prêt à court terme (qui permet d’attendre la vente du logement précédent).

Quelles sont les démarches pour en bénéficier ?

Les prêts conventionnés sont proposés par toutes les banques ayant signé une convention avec le Crédit Foncier de France. Attention, il n’est pas toujours compétitif par rapport à d’autres types de prêts.

Le prêt locatif social

Le PLS peut financer les opérations suivantes :

• l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de logements neufs à usage locatif et suivie de la construction de ces logements
• la construction de logements à usage locatif
• l’acquisition de logements et d’immeubles destinés à l’habitation, ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration correspondants
• la réalisation des dépendances de ces logements
• l’acquisition et la transformation en logements de locaux affectés à un autre usage
• les travaux d’amélioration ou les travaux de transformation exécutés sur des logements et des locaux cédés à bail emphytéotique par l’Etat, les collectivités locales, ou leurs groupements
• la réalisation d’opérations de logements- foyers à usage locatifs tels que définis aux articles R 351-55 et R351-56 du code de la construction et de l’habitation
• l’acquisition de logements à usage locatif dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement(VEFA).

Les conditions à remplir par le particulier demandeur du PLS

Il doit s’engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du Logement
Il peut avoir constitué une société civile avec d’autres personnes physiques.

Un conventionnement obligatoire

• une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS. Cette convention détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires du ou des logements qui ont fait l’objet de la convention
• la durée de la convention

L’octroi du prêt locatif social à un particulier est subordonné à la signature d’une convention.
La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt. Toutefois, elle ne peut être inférieure à 15 ans ni supérieure à 30 ans.
Afin que les locataires puissent bénéficier de l’APL elle doit être, soit publiée au bureau des hypothèques, soit inscrite au livre foncier.

Conditions de la location

Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur s’engage à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources nettes annuelles imposables cumulées avec des autres personnes occupant le logement ne dépassant pas un plafond en vigueur. RFI018 – Les plafonds de ressource PLS

L’occupation des lieux

Les logements doivent être occupés à titre de résidence principale.
Les logements ne peuvent être loués ou occupés à quelque titre que ce soit ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.

Le loyer

Pendant toute la durée de la convention, l’emprunteur propriétaire bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m2 de surface utile. RFI020 – Les plafonds de loyers pour les PLS

APL

La signature de la convention ouvre droit à l’APL pour le locataire sous conditions de ressources.

Le prêt locatif intermédiaire

Le Prêt Locatif Intermédiaire est destiné à favoriser l’investissement locatif intermédiaire. Le but est que les bailleurs louent des logements, à des prix abordables, aux personnes dont les revenus sont trop élevés pour bénéficier d’une HLM, mais trop faibles pour le marché «classique».

Que peut-on financer avec un PLI ?

Le Prêt Locatif Intermédiaire permet à tout investisseur privé ou public de financer :

• l’achat d’un logement neuf, c’est-à-dire n’ayant jamais été occupé auparavant
• la construction d’un logement, c’est-à-dire l’acquisition du terrain et la construction à proprement parlée
• la réhabilitation de logements anciens et vacants dont le montant des travaux est estimé à 15% de la valeur du bien
• la transformation de locaux non destinés à l’habitation en logements. Tous ces logements doivent être destinés à la location pendant au mois 6 ans si la durée du prêt est inférieure ou égale à 15 ans, et pendant 12 ans si elle est de plus de 15 ans.

Quelles sont les conditions ?

Le PLI est destiné à favoriser l’investissement locatif intermédiaire.
Le montant du loyer est donc plafonné selon un tarif/m² qui varie selon la zone dans laquelle se trouve le logement. En outre, les locataires doivent avoir des ressources inférieures à certains plafonds.

Quels sont les avantages liés au PLI ?

Le PLI permet de bénéficier de nombreux avantages. Ainsi, les souscripteurs peuvent, entre autre :

• bénéficier d’un taux d’intérêt fixe pendant toute la durée du prêt
• financer leur opération à 100 % avec le PLI
• obtenir le PLI pour une durée de 25 ans

Quelles sont les démarches ?

Ce sont les Directions Départementales de l’Equipement qui peuvent décider de la validité du projet.
En revanche se sont les banques qui peuvent accorder ou non le prêt.

Déjà propriétaire d’un logement, vous pouvez vouloir le vendre pour financer une nouvelle acquisition. Dans ce cas, le prêt relais peut vous aider à financer cette nouvelle acquisition, sans attendre la vente de votre logement actuel. Les banques ont formalisé une série d’engagements pour que l’opération se dénoue dans les meilleures conditions.

Le prêt relais

Qu’est-ce que c’est ?

Il s’agit d’une avance partielle sur le prix à recevoir de la vente à venir. Sa durée varie de 1 à 2 ans.

Son montant représente généralement entre 60 et 70% de la valeur du bien vendu, et plus rarement 80%. La banque vous demandera une estimation soit d’une agence soit d’un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien.
Vous pouvez, selon les cas, ne payer que les intérêts à mesure et le capital au terme du crédit à la revente du bien ou négocier de tout rembourser (capital et intérêts) à la fin.

Le crédit relais sans prêt long terme associé

Il est généralement utilisé si le prix escompté de la vente de votre bien est égal ou supérieur au prix d’acquisition de votre nouveau logement. Toutes les banques ne le proposent pas car il est très onéreux. Dans la mesure où cela est possible, sauf pour une très courte durée, mieux vaut l’éviter.

Le crédit relais associé à un prêt long terme

Ce type de prêt peut venir en complément d’un crédit immobilier « classique » à long terme pour financer la différence entre la vente de votre ancien logement et l’achat du nouveau, si vous ne disposez pas d’une épargne suffisante.

Un seul prêt couvre la totalité du montant de la nouvelle acquisition. Et en cas de prise de garantie, une seule prise d’hypothèque sera nécessaire. Lorsque la vente sera réalisée, la somme s’imputera sur la nouvelle acquisition sous forme de remboursement anticipé d’une partie du crédit, sans pénalité. Le taux d’intérêt est celui d’un prêt immobilier classique.

Il est plus facile d’obtenir un crédit relais, si vous avez en votre possession un compromis de vente signé, lors de la signature du contrat de prêt. Ceci limite le risque que l’opération de votre logement tarde à se concrétiser, et vous mette en difficulté si le crédit relais vient à échéance avant que le bien soit vendu.

En cas de difficultés à la revente
Vous avez du temps pour revendre votre bien (de 1 à 2 ans). Pendant cette période, vous pouvez adapter votre prix en fonction du marché. D’ailleurs, le plus souvent, la banque n’aura prêté en relais que 60 à 70 % de la valeur estimée du bien à revendre, ce qui vous laisse de la marge pour ajuster au mieux votre prix. La plus value sera certes moins importante, mais une fois le bien vendu, le crédit sera remboursé et c’est là l’essentiel.

Les banques suivent avec attention les cas de clients qui pourraient avoir des difficultés à revendre leur bien et examinent les raisons de ce délai de revente prolongé pour, le cas échéant, trouver au cas par cas les meilleures conditions de dénouement de l’opération, dans l’intérêt de tous, client et banque (moratoire, prolongement de la durée …).

Elles se sont ainsi engagées

• à améliorer l’information en amont de tout candidat au crédit relais
• à associer l’ensemble des professionnels de l’immobilier
• à contacter au moins 6 mois avant l’échéance, les clients bénéficiant d’un crédit relais
• à contacter d’ici fin 2008 tous les clients actuellement engagés dans un crédit relais qui vient à échéance dans moins de 6 mois
• à rechercher au cas par cas des solutions pour accompagner les clients éprouvant des difficultés à dénouer leur crédit relais