Optimiser son financement

Conseil N°1 : Réduire les frais de notaires

Economie potentielle de 300 à 3 000 euros

Réduire la base de calcul des droits de mutation

Lors de la signature du compromis de vente, vous pouvez distinguer la valeur mobilière de la valeur immobilière.
En effet, si votre logement vaut 200 000 euros et qu’il dispose d’une cuisine ou d’une salle de bains équipées, dont les meubles sont estimés à 10 000 euros, vous pouvez signer un compromis faisant apparaitre le prix de l’habitation pour 190 000 euros et le prix du mobilier pour 10 000 euros. Vos frais de notaire s’appliqueront alors sur les 190 000 euros. Les frais de notaires varient entre 8 et 9%. Vous allez économiser entre 800 et 900 euros.

Autre conseil, vous pouvez ne pas inclure dans le montant de l’achat la commission de l’agence immobilière, mais la régler directement. Vous ne paierez donc pas de frais de notaire sur cette commission. Sur un achat de 200 000 euros, votre gain pourra atteindre 800 à 900 euros.

Négocier les frais de notaires

Contrairement là aussi à une idée reçue, le notaire peut négocier ses honoraires.
Attention on a bien dit honoraires et non pas les droits qu’ils reversent à l’état (frais de mutation) ou débours (actes administratifs). Ils sont peu en clin à le faire car ils sont très surveillés sur leurs marges de négociation et ont des quotas annuels sous peine de se faire taper sur les doigts par l’ordre des notaires.
A vous de lui poser la question…

Enfin, s’il intervient en plus comme négociateur c’est à dire que lui ou quelqu’un de son étude à servi d’agent immobilier alors dans cette hypothèse les honoraires de négociation sont fixés contractuellement comme avec un agent immobilier et négociables de manière simple puisqu’ils sont contractuels.

Conseil N°2 : Supprimer les indemnités de remboursement anticipé

Economie potentielle de 300 à 5 000 euros

Principe : En cas de remboursement anticipé de votre crédit, la banque vous facture des frais de sortie. Ces frais peuvent se monter jusqu’à 3% du capital restant dû plafonné à un montant de 6 mois d’intérêts. Cette indemnité concerne les prêts à taux fixe, les prêts épargne logement (PEL) suivant les établissements, les prêts à taux révisables capé à faible variation (+1% à +1,5%).
Les prêts à taux zéro, les prêt employeurs, les prêts bonifiés, les prêts à taux variables non capés ne doivent normalement pas contenir de clause d’indemnité de remboursement anticipé.

Exemple: Vous empruntez sur 15 ans la somme de 150 000 euros. Dix ans plus tard, vous remboursez par anticipation les 60 000 euros de capital restant dû de votre prêt. Vous payez 1800 euros d’indemnités.

Négocier cette clause d’indemnité?

Oui, il est important de veiller à ce point. N’oubliez pas de demander à votre banquier de supprimer cette clause dans l’offre de prêt. Si la banque refuse, demandez à baisser le pourcentage d’indemnité (ex: diminuer de 3% à 1%) ou de baisse la durée de validité de la clause (ex : clause valable pendant les deux premières années du prêt seulement). Soyez vigilant quant à la rédaction de cette clause. Si vous passez par un courtier il se chargera de négocier cette clause dans votre intérêt.

Il est à noter que vous ne payez pas cette indemnité dans les cas suivants (article L312-21 du code de la consommation / Loi du 30/06/1999) :

  • Mutation professionnelle
  • Décès de l’emprunteur ou du conjoint
  • Cessation forcée de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint

Conseil N°3 : Réduire les frais de dossiers

Economie potentielle 300 à 800 euros

Principe : Ces frais correspondent à la rémunération de la banque pour le montage du dossier de crédit. Ils incluent le temps passé du conseiller clientèle à vous recevoir et monter le dossier. Ces frais se montent à 1% du capital emprunté mais sont souvent plafonnés entre 600 et 800 euros selon les banques. Il faut faire attention aux établissements qui vous annoncent des frais Hors Taxes (HT).

Négocier ces frais ?

Oui, il est possible de les négocier ! N’hésiter pas à le demander à votre banquier. Si vous passez par un courtier il s’en chargera.
Cependant, il ne faut pas quitter des yeux votre objectif : optimiser la totalité du financement ! La négociation d’un prêt se porte sur plusieurs éléments : le taux d’intérêt, l’assurance, la garantie, les frais de dossiers. Il peut être préférable de payer les frais de dossiers (en totalité ou partiellement) en contrepartie d’autres conditions négociées sur votre montage (assurance déléguée, pas de pénalité de remboursement anticipé etc…).

Conseil N°4 : Les intérêts intercalaires

Economie potentielle 400 à 2 000 euros

Principe : Les intérêts intercalaires sont les intérêts calculés entre la date où les fonds sont versés chez le notaire et la date de paiement de la première échéance.

En pratique, vous signez votre offre de prêt. Le notaire appelle les fonds. Vous signez chez le notaire l’acte authentique de vente. Les fonds sont versés au vendeur. Quelques jours plus tard vous commencez à rembourser votre prêt.

Entre le moment où les fonds sont appelés, il peut se passer trois, quatre semaines pendant lesquelles vous paierez des intérêts intercalaires.

Exemple : Vous empruntez 200 000 euros à 4,5%. La date de signature chez le notaire est le 15 avril. La date de la première échéance du remboursement du crédit est le 10 mai. Vous payez pendant 25 jours (du 15 avril au 10 mai) des intérêts intercalaires soit 150 000 x ((4,5/100) / 365 Jours) = 24,6 euros par jour. Soit 24,6 x 25 jours = 616 euros.

Comment réduire ces intérêts

Rapprocher le plus possible la date de signature chez le notaire et la date de paiement de la première échéance.

Dans le cas d’une acquisition sur plan ou en construction, cela peut vous coûter cher si vous débloquez 100% du crédit alors que vous ne payer le promoteur qu’au fur et à mesure de l’avancement. Préférer alors le découpage du crédit en plusieurs tranches que vous déclencherez selon l’avancement des travaux.

Conseil N°5 : Choisissez la délégation d’assurance

Economie potentielle 1 000 à 7 000 euros

Vous avez moins de quarante ans ? La délégation d’assurance peut vous permettre de faire de belles économies.
La banque auprès de qui vous contractez l’emprunt vous propose son « assurance groupe ». Mais ces contrats ne tiennent généralement pas compte de l’âge de l’emprunteur, un des facteurs les plus importants pour la mesure du risque. Le prix est donc le même, que le client ait 25 ou 55 ans.

Les assureurs indépendants proposent des produits beaucoup plus compétitifs à la clientèle la plus jeune. A 25 ans, un emprunteur ne va payer que 0,16 % du montant emprunté, contre 0,40 % dans une banque de réseau. En revanche, leurs tarifs sont prohibitifs après 40 ans.
Vous pouvez donc réaliser plus de 50% d’économie sur l’assurance de votre prêt.

Une autre astuce consiste à bien gérer la quotité si vous emprunter à deux. Au lieu de vous couvrir à 100% chacun (si l’un décède, le conjoint restant ne paye plus rien), vous pouvez vous assurer à 50% / 50 % ou au prorata de vos revenus (le conjoint restant ne rembourse plus que 50 % du crédit). Vous ferez la encore de belle économies.

Conseil N°6 : Optez pour le cautionnement

Economie potentielle 1 000 à 7 000 euros

Pour la garantie de votre prêt, vous avez plusieurs possibilités : l’hypothèque, le cautionnement, le privilège de prêteur de deniers. L’hypothèque est la garantie la plus coûteuse. Si vous optez pour le cautionnement, type crédit logement, vous bénéficierez de « tarifs attractifs ». La caution par un organisme spécialisé évite l’inscription hypothécaire. Il n’y aura pas non plus de main levée de l’hypothèque. En outre vous récupérez à la fin du prêt de 70 à 75% de votre caution.

Conseil N°7: Comparer les conditions des banques

Economie potentielle 1 000 euros et plus

Faites appel à un courtier en prêt immobilier. Sa position privilégiée d’observateur du marché du crédit, son contact quotidien avec les banques, sa force de négociation font de lui un acteur compétent pour trouver les meilleures conditions de taux du marché.

Conseil N°9 : Utilisez son PEL ou son CEL

Economie potentielle 1 000 à 7 000 euros

Il est intéressant vu la remontée des taux d’utiliser son PEL et CEL pour apporter une première tranche de financement. Le transfert d’un PEL ou CEL d’une banque à l’autre est possible. Autre point positif, les capacités d’emprunt généré grâce à ces comptes sont considéré comme apport par la banque prêteuse, ce qui est très bon pour un dossier.

Conseil N°10 : Les règles de base à retenir

Plus la durée est courte, moins les taux sont élevés (en général).

  • Plus vos revenus sont élevés, plus vous avez d’opportunités d’obtenir un bon taux.
  • Plus votre apport est élevé, plus votre dossier sera apprécié (car moins risqué pour la banque).
  • Plus votre endettement est faible plus votre dossier sera apprécié (meilleur solvabilité).
  • Plus vous montrez une stabilité dans vos dépenses mensuelles notamment dans les trois derniers mois, plus votre dossier sera apprécié (vous montrez votre capacité à épargner).

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