Vous envisagez de demander un crédit immobilier, et vous souhaitez connaître le montant que vous pourriez emprunter ? Sachez qu’en termes de prêt bancaire, la capacité d’emprunt dépend de nombreux facteurs. Quels sont les points à tenir en compte ? Quelles sont les différentes méthodes de calcul ? Les réponses :
Calcul de base de la capacité d’emprunt
Également appelée « capacité d’endettement », la capacité d’emprunt correspond à la capacité de l’emprunteur à rembourser son emprunt sur une échéance définie, sous forme de mensualités. Cette capacité se calcule principalement en fonction de la situation financière de l’emprunteur, en se basant sur 2 variables : le taux d’endettement et le reste à vivre. En effet, si vous souscrivez un crédit immobilier, vous devez avoir la possibilité de rembourser les échéances, tout en disposant d’un reste mensuel suffisant pour vivre. En France, le taux d’endettement est généralement fixé à 33 % des revenus de l’emprunteur. Autrement dit, les échéances mensuelles ne peuvent pas dépasser les 33 % de vos revenus, en tenant compte de l’ensemble de vos charges fixes.
| Voici la formule de base pour calculer la capacité d’emprunt : Capacité d’emprunt = (Revenus – Charges) x 33 / 100 |
Les revenus incluent, entre autres, le salaire fixe et autres revenus professionnels, les rentes, ainsi que les revenus fonciers. De leur côté, les charges comprennent les charges fixes du foyer, les mensualités de prêts en cours, ainsi que les autres dépenses comme les pensions alimentaires.
Les éléments qui entrent en jeu
Si le taux d’endettement et le reste à vivre constituent les éléments de base du calcul, plusieurs facteurs peuvent influencer la capacité d’emprunt réelle de l’emprunteur. Deux principaux éléments entrent notamment en jeu dans le calcul, dont le taux d’intérêt appliqué par l’organisme de crédit, ainsi que la durée du remboursement. En effet, plus le taux d’intérêt est élevé, plus le reste à vivre de l’emprunteur est réduit. Ce qui diminuera automatiquement la capacité d’emprunt. Dans ce cas, il est possible de négocier un rallongement de la durée de remboursement, mais au prix d’un intérêt beaucoup plus élevé.
D’autres facteurs peuvent également avoir un impact sur la capacité d’emprunt, dont :
- L’âge de l’emprunteur et sa situation professionnelle ;
- Le type du projet immobilier ;
- La qualité du bien immobilier ;
- L’apport personnel de l’emprunteur, ainsi que
- Son éligibilité à un prêt immobilier à taux zéro (PTZ).
En d’autres termes, si vous êtes un investisseur aguerri, suffisamment jeune, avec un projet immobilier bien posé, et si vous pouvez injecter un apport personnel assez conséquent dans votre projet, vous aurez toutes les chances d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Méthodes d’estimation de la capacité d’emprunt
Afin d’avoir une estimation plus ou moins exacte de votre capacité d’emprunt, vous pouvez :
- Soit avoir recours à des simulateurs de crédit immobilier, dont les avantages sont expliqués sur le site https://www.credit-immobilier.biz/ ;
- Soit prendre rendez-vous directement auprès d’un conseiller en prêts immobiliers ;
Les outils de simulation en ligne sont accessibles gratuitement, et vous permettent de calculer votre capacité d’emprunt de manière automatique. En revanche, si vous avez besoin de plus de précision et de conseils, les courtiers immobiliers peuvent se charger de l’ensemble des procédures.
