Questions fréquentes: Nos réponses

Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur s’engage à vendre uniquement à l’acheteur signataire de la promesse. L’acheteur peut se rétracter et changer de décision. Cela lui coûtera l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente.

La promesse de vente est donc une formule moins engageante pour l’acquéreur.

Qu’est ce qu’un prêt amortissable modulable ?

Cette formule de prêt permet de garder un taux fixe et de moduler les mensualités. En fonction de vos rentrées d’argent, vous pouvez accélérer, le rythme de remboursement en augmentant les mensualités (ce qui diminue la durée totale du prêt). Inversement, vous pouvez allonger la durée du prêt en diminuant le montant des mensualités.

Ce type de prêt est très intéressant car il confère une vraie souplesse de remboursement.

Comment sont fixés les taux d’intérêt des banques ?

Afin d’établir leur grille commerciale de taux d’intérêt, les banques prennent en compte plusieurs éléments :

• le coût de refinancement, c’est-à-dire le prix auquel elles achètent l’argent sur les marchés financiers
• les frais de fonctionnement
• la prime de risque
• la marge bénéficiaire de la banque

C’est naturellement le coût de refinancement qui constitue le coût principal pour les banques et qui explique pour l’essentiel les évolutions dans les taux des prêts immobiliers. La banque emprunte à 5% et prête à 5,5% par exemple.

En général, le coût de refinancement est de deux natures :

• Pour les prêts à taux fixe, les taux sont indexés sur la référence de l’OAT 10 ans (Obligation assimilable au Trésor), lui-même indexé sur les taux directeurs de la banque centrale.
• Pour les prêts à taux variable, l’emprunt à court terme, dont la référence est intitulée Euribor (le plus souvent trois mois ou un an).

Les marges globales ajoutées par les banques à ces taux sont comprises entre 0,50 % et 1,50 % pour un taux révisable. Le fait de disposer d’un apport personnel élevé (par exemple supérieur à 25 %) permet aux banques de diminuer leur prime de risque et donc de proposer un taux plus intéressant.

Qu’est-ce qu’un primo accédant ?

Un primo accédant est une personne accédant à la propriété pour la première fois. Les banques les accueillent favorablement car c’est l’occasion pour elles de s’attacher et de fidéliser de nouveaux clients.

Qu’est-ce qu’une offre de prêt ?

L’offre de prêt émise par la banque définit les conditions du prêt (montant, taux, durée, assurance, modalités de remboursement, obligations et interdictions réciproques). Une fois signée l’offre devient contrat de prêt. Ce document de valeur juridique est défini par le droit bancaire.
Il est un élément obligatoire avant la mise à disposition des fonds. Une fois l’offre reçue par courrier, vous avez 10 jours de réflexion minimum avant de pourvoir la retourner signée.

Quelles sont les clauses importantes dans une offre de prêt ?

• le taux d’intérêt, son mode de calcul, les limitations à la hausse dans le cas d’un taux révisable
• les pénalités de remboursement anticipé
• le caractère évolutif et sa modularité (possibilité de repousser certaines échéances)
• l’éventuel transfert d’un bien vers un autre
• les assurances (Décès- Invalidité, ITT)
• les garanties (caution ou hypothèque)

En combien de temps puis-je obtenir un crédit immobilier?

Les différentes étapes seront les suivantes :
Une fois que la banque la plus compétitive pour votre projet aura été sélectionnée, vous aurez un premier rendez-vous avec votre futur conseiller.

• Sur présentation des éléments de votre dossier, vous remplissez une demande de prêt.
• Quelques jours plus tard, vous recevez par courrier l’offre de prêt en trois exemplaires
• Après le délai légal de réflexion de 10 jours (les offres sont généralement valables 30 jours), vous retournez par courrier l’offre acceptée à la banque.
• Le jour de la signature de l’acte authentique de vente devant le notaire, les fonds sont débloqués. La vente est réalisée.

Comment fonctionne le crédit relais ?

Vous vendez un bien pour en acheter un autre. Vous signez le compromis ou la promesse de vente du futur bien que vous voulez acheter. Dès lors vous mettez votre bien actuel en vente.

Le produit de la vente constituera une partie de votre apport. Cependant, afin de ne pas laisser échapper le futur bien qui vous tient à cœur, la signature entre l’achat et la vente sont décalées.
Vous allez donc acheter un bien sans avoir vendu votre bien actuel. Il vous faut donc un prêt relais le temps que vous puissiez vendre votre bien actuel.

Exemple : Votre bien actuel (A) vaut 150 000 euros. Le nouveau bien (B) que vous achetez vaut 250 000 euros.
Dans votre plan de financement, vous comptez sur la revente du bien (A) pour financer le bien (B).

La banque va donc estimer un prix de vente futur du bien (A) (à l’aide du mandat de vente et de la description du bien fournit par l’agence immobilière) par moins une marge de risque. La banque valorisera la revente de votre bien à 70% de son prix (soit 105 000 euros).

Ainsi, votre plan de financement est le suivant :
Crédit relais de 105 000 euros (le temps de revendre votre bien)
Crédit principal de 145 000 euros

Vous achetez donc le bien avec le plan de financement ci-dessus. Six mois plus tard, vous vendez votre bien (A).
Plusieurs cas se présentent :

• Soit vous le vendez 150 000 euros, vous remboursez le crédit relais de 105 000 euros et vous avez une trésorerie supplémentaire (que vous gardez ou utilisez pour réduire le prêt principal)
• Soit vous avez eu du mal à vendre le bien, mettons 100 000 euros, vous remboursez une partie du crédit relais. Il vous reste 5000 euros à rembourser.

Les remboursements du crédit relais fonctionnent de la façon suivante :
Soit un prêt relais avec paiement mensuel des agios, c’est-à-dire que vous paierez mensuellement les remboursements des intérêts, le capital étant lui remboursé à la vente du bien ;
Soit un relais « in fine », c’est-à-dire que vous rembourserez le capital majoré des intérêts à la vente du bien.

La banque peut-elle se rétracter au dernier moment ?

Non, si vous acceptez l’offre préalable dans les délais légaux (10 jours minimum, 30 jours maximum), la banque ne peut pas revenir sur son offre.

Quel est le montant des frais de notaire ?

Les frais de notaires sont composés de :

• les honoraires du notaire : ils sont fixés par un barème officiel et évoluent entre 1,5 % pour un bien de 75 000 € (1 125 € TTC), 1,2 % pour un bien de 150 000 € (1 800 € TTC) et se stabilisent autour de 1,1 % de la valeur du bien pour des biens d’une valeur de 300 000 € ou plus (3 300 € TTC)
• les taxes (droits) de mutation (notamment départementale et communale), proportionnelles à la valeur du bien, et qui s’élèvent aujourd’hui à 5,09 % de la valeur du bien
• les frais d’actes du notaire (état civil, copies authentiques, etc.) : ils varient selon les dossiers et les actes effectués, mais s’échelonnent de 230 € à 300 € pour un dossier de 122 000 €
• les débours du notaire : ce sont des charges que le notaire doit payer (hypothèque, cadastre, géomètre), qui peuvent atteindre environ 200 €

Puis-je emprunter sans apport personnel ?

Ne pas avoir d’apport personnel n’est pas un point bloquant en soit. Cependant, il doit pouvoir s’expliquer. Car si vous travaillez depuis un certain nombre d’année, vous devez pouvoir expliquer votre budget.

Vous n’avez pas d’épargne disponible car vous n’avez pas constitué d’économies,
Vous souhaitez conserver vos placements actuels, compte tenu de la rémunération qu’ils génèrent,
Vous souhaitez bénéficier au maximum des réductions d’impôt (loi de Robien, loi Borloo, etc.),
Vous financez des travaux.

Quoiqu’il en soit les banques n’aiment pas prendre 100% du financement à leur compte. Un apport minium de 10 % est presque systématiquement demandé.
Emprunter sans apport personnel est possible. Une chose est sûre, c’est qu’il vous en coûtera plus cher car la banque prend plus de risque. Entre 0,20% et 0,60% de plus sur le taux d’intérêt.

Comment est calculé mon apport personnel ?

L’apport personnel représente tout ce que vous pouvez apporter à votre financement sans avoir recours au crédit. Il est constitué principalement de votre épargne et des éléments suivants:

• épargne bancaire (CEL, PEL, Codevi, PEA, assurance vie…),
• plan d’épargne entreprise (net d’impôt en cas d’achat immobilier),
• dons familiaux,
• prêts familiaux (avec ou sans intérêts),
• plus-value sur la revente d’un précédent logement.

Le prêt 1 % employeur, le prêt épargne logement, le prêt à taux zéro, les prêts départementaux sont également assimilés à de l’apport personnel.