Un crédit immobilier, Oui. Mais quel type de taux ?
Nous vous aidons ci-dessous à comprendre les avantages et inconvénients des différents taux d’un crédit immobilier.
Les taux fixes
Définition du taux fixe
Le taux fixe correspond au taux d’intérêt appliqué au montant du prêt consenti. Il s’exprime de façon annuelle.
Un taux fixe défini dès le départ les mensualités de remboursement du prêt effectué. Les mensualités ne changeront pas, sauf en cas de remboursement anticipé partiel.
Le taux fixe est défini dès le départ et figure sur l’offre de prêt. Il vous garantie des mensualités constantes sur toute la durée du crédit. Il représente donc une sécurité. Vous savez dès la signature de l’offre combien vous coûtera les mensualités et le coût total du crédit jusqu’à la fin de celui-ci.
Avantages
Ce type de taux est préférable si vous empruntez sur une durée longue (plus de 15 ans). Il permet de gérer efficacement votre budget sur toute la durée du prêt et d’écarter le risque.
En revanche, avec un taux fixe, vous ne bénéficierez pas d’une éventuelle baisse des taux (avantage du taux variable). Vous choisissez la sécurité.
Les taux variables (révisables)
La souscription de prêt à taux variable (à la hausse comme à la baisse) permet généralement de bénéficier d’un taux inférieur au taux fixe au moment de l’accord du prêt. Ces crédits possèdent les taux les plus bas du marché et peuvent tout de même être relativement sécurisés.
Attention : Les taux variables, capés ou non, sont par essence amenés à évoluer à la hausse ou à la baisse. Par conséquent, vous ne pouvez connaitre le coût total de votre crédit qu’à la fin de celui-ci.
Plus risqué, ces taux s’adressent plus à des profils d’emprunteur ayant une bonne compréhension de leurs fonctionnements et mécanismes.
Il faut que l’emprunteur puisse faire face à une hausse des mensualités sans affecter son niveau de vie.
Taux variable non capé (pas de plafond, ni de plancher)
Dans un prêt à taux variable, le taux d’intérêt est révisé en général chaque année à la date anniversaire du crédit. La révision du taux se fait en fonction de l’évolution de l’indice de référence.
Il est généralement indexé :
- soit sur l’inflation, ce qui signifie qu’il augmente quand le taux d’inflation augmente et inversement
- soit sur un taux de référence du marché monétaire, par exemple l’Euribor.
L’indice le plus fréquemment utilisé est l’Euribor. Les banques vous appliqueront cet indice de référence auquel elles y ajouteront leur marge.
Taux variable capé (avec plafond et plancher)
Le taux variable peut être plus ou moins sécurisé s’il est capé (l’indexation joue alors de façon limitée et par tranches de durée, par exemple par périodes annuelles).
On dit d’un taux révisable qu’il est capé lorsque la variation maximum est définie au moment de la signature de l’offre de prêt. Cette variation va de 1% à 3% en règle générale. Plus la fourchette de variation de taux possible est large, plus le taux de départ est bas.
Le taux révisable CAPE limite la hausse possible des taux, et permet de bénéficier des éventuelles baisses (compris dans les marges de variation)
Un crédit en taux révisable permet en générale de faire des remboursements anticipés sans pénalité. Il est possible de transformer un prêt révisable en prêt à taux fixe.
Les taux mixtes
Les taux mixtes sont des modèles hybrides. Ils contiennent une part de taux fixe et une part de taux variable.
Le découpage se fait soit en fonction du montant, soit en fonction de la durée.
Exemple 1 : Vous empruntez 200 000 euros sur 20 ans. 100 000 euros est à taux fixe et les autres 100 000 euros sont à taux variables.
Exemple 2 : Vous empruntez 200 000 euros sur 20 ans. Les dix premières années vous êtes à taux fixe. Les dix dernières vous passez à taux variable.
Ces taux mixtes peuvent représenter un bon moyen de limiter le risque tout en espérant profiter d’une baisse des taux futurs. Une fois encore, ce type de prêt s’adresse à des emprunteurs connaissant bien le mécanisme et pouvant faire face à une hausse des mensualités sans affecter son niveau de vie.
Le TEG (Taux effectif Global)
Le taux effectif global (TEG) est un taux d’intérêt destiné à représenter le coût réel d’un crédit. Son mode de calcul a fait l’objet d’une normalisation européenne. Sa mention dans le contrat de prêt est obligatoire. Il intègre les coûts associés obligatoires contractuellement, à savoir frais de dossiers, commissions diverses, coût de garanties particulières.
L’inclusion des éléments facultatifs (assurance) dépend des législations. Son mode de calcul normalisé facilite la comparaison entre crédits similaires. Il a été instauré en France par la loi sur l’usure du 28 décembre 1966.
Le TEG ou taux effectif global, permet de calculer le cout total d’un crédit avec tous les frais accessoires à ce prêt. Le taux effectif global regroupe les frais suivants :
- Frais de dossier
- Commission des intermédiaires qui ont permis l’obtention du prêt (courtiers)
- Frais de garantie
- Frais d’assurance, si celle-ci est obligatoire
Le TEG est le meilleur indicateur pour la comparaison de plusieurs offres de prêt. Le TEG permet de faire une synthèse du coût global de votre emprunt sous forme d’un taux.
Afin de protéger le consommateur, le TEG ne peut dépasser le taux d’usure défini par la loi.
Le taux nominal
Le taux d’intérêt nominal est le taux d’intérêt qui est défini à la création d’un emprunt (pour l’emprunteur) ou d’un prêt (pour le créancier) ; ce taux est inscrit dans le contrat qui lie les deux opérateurs, il peut être soit constant dans le temps, soit variable (par exemple, sa définition mathématique peut inclure le niveau d’un taux directeur).
Par convention, un taux d’intérêt nominal est annuel.
Le taux nominal est affiché par les établissements prêteurs. Il est proposé par le Conseiller Immobilier et sert de base au calcul de la mensualité. Il ne tient compte d’aucuns frais annexes.
Le taux nominal est le taux d’intérêt de base du prêt. Il n’inclue pas les frais de dossier, d’assurance et de garantie. Il est utilisé comme principal argument commercial par les organismes préteurs.
Il est cependant, important de ne pas baser son jugement sur l’offre d’un organisme avec ce seul indice. Il faut également étudier les autres couts (l’assurance, la garantie et les frais de dossier) et donc apprécier le prêt au regard du TEG.
Le taux d’usure
Le taux d’usure a été mis en place afin de protéger le consommateur. Il est déterminé par la loi. Une offre de prêt dont le taux d’intérêt dépasse le taux d’usure constitue un délit pénal.
Les taux d’usure sont définis à chaque trimestre par la banque de France. Il comprend plus d’une dizaine de catégories d’opérations et concerne la plupart des prêts aux entreprises, ainsi que quasiment tous les prêts aux particuliers : prêts immobiliers, découverts en compte, prêts à la consommation, etc.
