Les garanties de crédit immobilier: plusieurs possibilités

Dans un dossier de crédit, la banque demande à l’emprunteur une garantie. Ainsi la banque se protège en cas d’impossibilité pour l’emprunteur de payer les mensualités.

La caution solidaire d’un particulier

Principe

La caution est la personne qui s’engage à rembourser les sommes dues à la banque si l’emprunteur n’y parvient pas lui-même. Cet engagement est irrévocable et ne s’éteint qu’avec le remboursement complet du crédit.
On distingue deux types de caution :
  • la caution simple : la banque se retourne d’abord vers vous et seulement en cas d’insuccès vers la personne qui vous a donné son cautionnement.
  • la caution solidaire : elle peut au contraire être poursuivie à votre place si vous ne remboursez pas le crédit. Bien entendu, si elle paye à votre place, elle pourra ensuite se retourner contre vous pour obtenir le remboursement de ce qu’elle aura payé.

    Dans la pratique, c’est généralement ce deuxième type de caution qui est demandé par les banques.

La caution représente un engagement important

Le cautionnement est un engagement lourd de conséquences : la personne qui se porte caution doit être sûre de pouvoir faire face à son engagement à tout moment pendant toute la durée du crédit. Cet engagement est irrévocable et ne s’éteint qu’avec le remboursement complet du crédit.

La caution reçoit un exemplaire de l’offre préalable et bénéficie du même délai de réflexion que l’emprunteur. La loi prévoit que la banque doit informer la caution en cas d’incident grave concernant le remboursement du crédit garanti, une mensualité impayée par exemple.

Si vous êtes sollicité pour vous porter caution pour une autre personne, un membre de votre famille par exemple, avant de vous engager, lisez bien le contrat afin de vous assurer que votre situation financière est compatible avec la situation dans laquelle vous vous retrouveriez si c’était vous qui deviez rembourser à la place de l’emprunteur.

La caution mutuelle

Principe

La banque prend sa garantie sur une société spécialisée qui se porte caution et remboursera les dettes en cas de défaillances.

Dans certains prêts immobiliers, l’hypothèque est remplacée par la caution d’un organisme spécialisé qui mutualise le risque entre tous les emprunteurs qui font appel à lui. Cet organisme remboursera la banque à votre place en cas de défaillance de votre part et se retournera ensuite vers vous.

Si votre banque fait appel à un tel organisme, celui-ci vous demandera une participation à un fonds de garantie (qui vous sera éventuellement restitué partiellement en fin de crédit) ainsi qu’une commission de caution. L’avantage de cette méthode est particulièrement évident si vous êtes amené à revendre votre bien d’ici quelques années. Comme il n’y a pas d’hypothèque, il n’y a pas lieu d’en obtenir la mainlevée, ce qui vous économise des frais de notaire.

Certaines sociétés se sont spécialisées dans le cautionnement. Ainsi en contrepartie d’une rémunération variant entre 2 et 3 % du montant du prêt, la caution s’engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. Le prêt cautionné est rapide à mettre en place et assure par la suite une meilleure protection de l’emprunteur. Néanmoins, si elle est amenée à payer, la caution aura la possibilité de se retourner contre l’emprunteur et de procéder à une saisie-exécution sur n’importe quel actif du débiteur. L’emprunteur doit verser à l’organisme de caution, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée d’une contribution à un fond mutuel de garantie (qui pourra lui être en partie reversée à la fin de son crédit si il n’y a eu aucun incident) ainsi que d’une commission qui est définitivement acquise par l’organisme.

Le privilège de prêteurs de deniers

Principe

Garantie permettant au créancier non payé de faire vendre le bien et d’être payé sur le prix de la vente.

Le privilège de prêteur de deniers fait l’objet d’un acte notarié et doit être inscrit à la conservation des hypothèques dans les deux mois qui suivent la vente. Il prend rang à la date de la vente c’est-à-dire que le privilège sera prioritaire sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien.

A la différence de l’hypothèque, cette garantie ne fonctionne que pour l’acquisition d’un terrain ou d’un logement existant. Elle n’est pas valable pour la construction d’une maison individuelle, le financement de travaux immobilier ou l’acquisition sur plan.

Le coût du privilège de prêteur de deniers est plus faible que celui de l’hypothèque conventionnelle, car il n’y a pas de taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du prêt).

Le privilège de prêteur de deniers prend fin deux ans après l’extinction de la dette. En cas de revente du bien immobilier et de remboursement du crédit par anticipation, l’emprunteur devra s’acquitter des frais de mainlevée du privilège de prêteur de deniers (entre 0,5% et 1% du montant du prêt).

L’hypothèque classique (hypothèque conventionnelle)

Principe

Garantie permettant au créancier non payé de faire vendre le bien et d’être payé sur le prix de la vente.

La garantie prise par la banque se porte sur un bien immobilier (généralement celui financé). En cas d’impayés, le banquier peut saisir l’habitation hypothéquée, la vendre aux enchères judiciaires et se rembourser du crédit restant à payer.

La constitution de l’hypothèque fait l’objet d’un acte authentique rédigé par un notaire. Une fois l’acte signé, le notaire à deux mois pour l’inscrire à la conservation des hypothèques. Son rang (priorité sur toutes les garanties qui seront prises sur le bien) prend effet à la date d’inscription et non à la date de signature de la vente.
Les frais d’inscription de l’acte notarié sont établis officiellement et incluent le salaire du conservateur des hypothèques, les honoraires du notaire et la taxe de publicité foncière (0.615 % du montant du prêt),

L’hypothèque prend fin deux ans après l’extinction de la dette. En cas de revente du bien immobilier et de remboursement du crédit par anticipation, l’emprunteur devra s’acquitter des frais de mainlevée de l’hypothèque (entre 0,5% et 1% du montant du prêt).

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